Le relevé de l’existant et des surfaces
Le relevé de l’existant est un document précieux. Il est composé de plans et d’élévations (ou façades) dessinés à une échelle donnée. Au plus près de l’existant, il permet de connaître précisément les surfaces des pièces, de servir de fond de plan pour un projet ou encore d’établir des quantitatifs fiables par les entreprises.
Le relevé est une prestation à part entière, il peut-être établi par un architecte ou un géomètre selon les besoins. L’architecte pourra compléter les documents avec des informations sur le type de construction, les décors ou toutes spécificités utiles pour le projet à venir alors que le géomètre interviendra sur le bornage ou les altimétries du terrain et des héberges mitoyennes.
Exemple d’un relevé d’une maison en meulière effectué par l’Atelier Teisseire
Dans la vie de votre projet, le relevé sert de base de référence à de multiples reprises, pour les différents intervenants que vous avez à missionner, mais aussi lors des démarches administratives comme une demande d’autorisation en mairie.
Il permet également d’acter la surface Carrez, surface la plus connue. Mais il en existe plusieurs types, en voici quelques-une: SHAB, SDP, SHON RT… Toutes ces surfaces sont calculées sur la base du relevé, certaines serviront à déclarer l’emprise au sol, d’autres la surface existante et projetée d’une construction lors d’une demande de permis de construire, ou encore de définir les besoins thermiques et énergétiques.
Vous l’aurez compris, le relevé est un document essentiel qui sera réutilisé tout au long de votre projet mais pas que… il constituera également une photographie à un instant donné dans l’histoire de votre patrimoine.
En savoir plus?
La surface dite Loi Carrez
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Cette surface « concerne toutes les ventes de biens en copropriété d’une surface au moins égale à 8 m2, c’est-à-dire les appartements, les locaux commerciaux ou professionnels, les chambres de service de plus de 8 m2 et certaines maisons ou pavillons en copropriété horizontale. En pratique, la loi Carrez est la mesure de la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des cloisons, des murs, des marches et cage d’escalier, des gaines, des embrasures de portes et fenêtres. Cette surface habitable privative représente votre lot de copropriété tel qu’il est défini au dernier règlement de copropriété publié aux hypothèques.
Sont exclus de la loi Carrez, les surfaces d’une hauteur inférieure à 1,80m, les loggias, les balcons, les terrasses ainsi que les annexes, caves, garages et jardins. Également, ne sont pas concernés par la loi Carrez, les logements vendus sur plans ainsi que les maisons individuelles.
En effet, si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle exprimée dans l’acte de vente, l’acquéreur peut, dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique, demander au juge une diminution de prix au prorata du nombre de mètres carrés manquants. De plus, les frais de notaire, liés à la vente, seront également diminués en fonction du nouveau prix. »
Source: PAP
Surface thermique (SRT)
La SHON RT est une nouvelle surface qui a fait son apparition avec la réglementation thermique RT2012. D’après le ministère, « la surface hors d’œuvre nette au sens de la RT dite SHON-RT constitue une surface spécifique (thermique) utilisée pour fixer les exigences de performance énergétique devant être respectée par les bâtiments dans l’application de la RT 2012 »,Depuis l’arrêté du 11 décembre 2014, l’appellation «Surface thermique au sens de la RT (SRT)» est donné en remplacement de la Surface Hors Œuvre Nette au sens de la RT (SHONRT). Il existe deux façons de la déterminer, en fonction de l’usage du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée : on distingue la SRT pour le résidentiel et celle pour le non résidentiel.
Les trois surfaces indispensables lors d’un projet RT2012 sont:
- La Surface Hors Oeuvre Nette au sens de la RT (SHON RT). Cette nouvelle surface de référence, apparue avec la réglementation thermique RT2012, est la base du calcul RT2012 puisque la consommation globale de votre projet (Cep) se calcule en kWh/m²SHONRT.an. Le calcul de la SHON RT se base sur l’ancienne surface SHOB.
- La Surface De Plancher (SDP). Elle est désormais l’unique référence pour l’application de l’ensemble des règles d’urbanisme (permis de construire, etc).
- La Surface HABitable (SHAB). Elle intervient dans le calcul RT2012 à l’étape du permis de construire (vérification que la surface de vos menuiseries, portes et fenêtres, est supérieure à 1/6 de la surface habitable).
Surface de plancher (SDP)
Article R*112-2 du Code de l’urbanisme
La surface de plancher (SDP) est entrée en vigueur le 1er mars 2012. Utile lors du dépôt de votre permis de construire, elle remplace la SHON et la SHOB, qui ne sont plus utilisées.
La surface de plancher se calcule à partir de critères précis selon qu’il s’agit d’une maison ou d’un immeuble collectif. La surface de plancher permet de connaître l’autorisation d’urbanisme requise pour son projet de travaux ou de construction. L’emprise au sol est également déterminante.
La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m.
Elle se mesure au nu intérieur des murs de façades de la construction : elle ne prend ainsi pas en compte l’épaisseur des murs extérieurs, porteurs ou non, et quel que soit le matériau dont ils sont constitués (brique, verre, pierre,…). L’épaisseur des matériaux isolants doit également être déduite.
La surface de plancher s’obtient après déduction des surfaces suivantes :
- Surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur
- Vides et trémies (qui correspondent aux escaliers et ascenseurs)
- Surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m
- Surfaces de plancher aménagées pour le stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres
- Surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial (par exemple, des combles avec un encombrement de la charpente important ou un plancher qui ne peut pas supporter des charges)
La surface habitable (SHAB)
Article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation
La surface habitable est la surface de plancher construite après déduction :
- des marches et cages d’escaliers, gaines,
- des embrasures de portes et de fenêtres
Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
La surface d’emprise au sol
Cette surface est à calculer et déclarer lors d’une demande de permis de construire. Selon le Code de l’urbanisme, l’emprise au sol est la « projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus » comprenant: porche et débord à piliers et sont exclus les débords de toitures et les terrasses de plain pied. Des précisions peuvent être apportées dans le règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune en question.